개발비용산정

개발부담금 제도실무

1. 근거법령

『개발이익환수에 관한 법률』(제정 1989.12.30 법률 제4175호)

2. 정의 및 목적 (법률 제1조)

가. 개발이익의 정의 : '개발이익'이란 개발사업의 시행이나 토지이용 계획의 변경 그 밖에 사회적·경제적 요인에 따라 정상지가(正常地價)상승분을 초과하여 개발사업을 시행하는 자나 토지소유자에게 귀속되는 토지가액의 증가분을 말한다.(법률 제2조1호)

나. 목적 : 토지에서 발생하는 개발이익을 환수하여 이를 적정하게 배분하여서 토지에 대한 투기를 방지하고 토지의 효율적인 이용을 촉진하여 국민경제의 건전한 발전에 이바지하기 위함.(법률 제1조)

3. 부과대상사업 (법률 제5조, 시행령 제4조)
가. 부과대상사업 : 개발부담금의 부과대상이 되는 개발사업은 택지개발사업을 비롯하여 9개의 사업과 그밖에 이와 비슷한 사업(시행령 별표1)

사 업 종 류	사 업 명
1. 택지개발사업 (주택단지조성사업을 포함한다)	다음의 어느하나에 해당하는 사업. 다만, 5년 이상 임대하기 위하여 임대주택법에 따라 임대주택(『주택법』 제2조제3호에 따른 규모 이하의 임대주택으로 한정한다)을 건설하는 사업(5년이 되기 전에 임대주택을 분양하는 경우 그 분양주택은 포함하지 아니한다), 『공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률』 제78조에 따른 이주대책대상자를 위한 주택지의 조성사업 및 주택의 건설사업, 『주택법』 제9조제1항제4호에 따른 공익법인이 무주택자를 위하여 수행하는 주택지의 조성사업 및 주택의 건설사업(『주택법』 제2조제3호에 따른 규모 이하의 주택으로 한정한다)은 제외한다. ·택지개발사업 ·대지조성사업 및 주택건설사업 ·산업단지안의 주택지조성사업
2. 산업단지개발사업	·국가산업단지개발사업 ·일반산업단지개발사업 ·농공단지개발사업 ·도시첨단산업단지개발사업 ·협동화사업단지조성사업 ·산업단지외의 지역에서의 공장용지조성 및 공장설립을 위한 부지조성사업 ·공장용지 조성사업
3. 관광단지조성사업	·관광지조성사업 및 관광단지조성사업
4. 도시환경정비사업	·도시환경정비법
5. 물류시설용지조성사업	·물류단지개발사업, 물류터미널사업을 위한 용지조성사업 ·창고시설의 설치로 사실상 또는 공부상 지목변경이 수반되는 사업을 위한 용지조성사업 ·창고시설의 설치(『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』 제56조에 따른 개발행위허가를 받거나 같은 법 제86조에 따라 특별시장·광역시장·시장 또는 군수 외의 자가 도시계획시설사업으로 시행하는 경우를 말한다)를 위한 용지조성사업
6. 온천개발사업	·굴착사업 ·온천이용시설 설치사업
7. 여객자동차터미널사업	·여객자동차터미널사업
8. 골프장건설사업	·골프장건설사업 (국토해양부령이 정하는 기준에 해당하는 골프장건설사업은 제외한다)
9. 지목변경이 수반되는 개발사업	·국토해양부령으로 정하는 건축물의 건축(『건축법』 제19조에 따른 용도변경을 포함한다)으로 사실상 또는 공부상의 지목변경이 수반되는 사업 (지목변경으로 부담금이 부과된 토지에 대한 사업의 경우 그 부담금 부과 당시의 지목을 그 부담금부과 전의 지목으로 변경하는 경우를 제외 한다)
10.그 밖에 제1호부터 제8호까지의 사업과 비슷한 사업	·도시개발사업(환지방식에 의한 사업은 제외한다) ·경제자유구역개발사업 ·국제자유도시개발사업 ·평택시개발사업 ·국제화계획지구 개발사업 ·지역개발사업 ·특화사업(중소기업이 공자용지를 조성하는 경우는 제외한다) ·체육시설업(스키장업·자동차경주장업·승마장업 및 종합체육시설업에 한한다)을 위한 부지조성사업 ·경륜장 설치사업 및 경정장 설치사업 ·공원사업(국토해양부령이 정하는 사업에 한한다) ·유원지설치사업(국토해양부령이 하는 사업에 한한다) ·유통업무설비 설치사업(『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』 제86조에 따라 특별시장·광역시장·시장 또는 군수 외의 자가 도시계획시설사업으로 시행하는 경우로 한정하며, 국토해양부령으로 정하는 경우는 제외한다) ·여객자동차터미널사업 ·자동차 및 건설기계 운전학원 설치사업 ·『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』 제51조제3항에 따른 제2종지구단위계획구역에서의 개발행위로서 국토해양부령으로 정하는 사업 ·제1호부터 제8호까지의 사업과 비슷한 사업으로서 다음의 허가(신고를 포함한다)에 따라 시행하는 사업중 국토해양부령으로 정하는 사업 및 사실상 또는 공부상의 지목변경이 수반되는 사업(건축물을 건축하거나 산지,농지,초지를 조성하는 경우에는 제외하며, 지목변경으로 부담금이 부과된 토지에 대한 사업의 경우 그 부담금 부과 당시의 지목을 그 부담금 부과 전의 지목으로 변경하는 경우는 제외한다) -『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』 제56조에 따른 개발행위허가 -『산업입지 및 개발에 관한 법률』에 따른 산업단지안에서의 토지형질변경허가 -『산지관리법』에 따른 산지전용허가 -『농지법』에 따른 농지전용허가 -『초지법』에 따른 초지전용허가

나 : 부 과 대 상 규 모

사업 허가 시접	구 분	면 적	비 고
'90.3.2 ~ '92.8.24	도시 계획 구역	3,300㎡ (1천평이상)	.
'90.3.2 ~ '92.8.24	비도시계획구역	3,300㎡ (1천평이상)	.
'92.8.25 ~ '93.8.11	도시 계획 구역	1,650㎡ (500평이상)	.
'92.8.25 ~ '93.8.11	비도시계획구역	3,300㎡ (1,000평이상)	.
'93.8.12 ~ '96.12.30	특별시 또는 광역시	660㎡ (200평이상)	도시계획구역內
	도시 계획 구역	990㎡ (300평이상)	.
	비도시계획구역	1,650㎡ (500평이상)	.
'96.12.31 ~ '97.6.24	특별시 또는 광역시	660㎡ (200평이상)	도시계획구역內
	도시 계획 구역	990㎡ (300평이상)	.
	비도시계획구역	1,650㎡ (500평이상)	.
'97.6.25 ~ 현 재	특별시 또는 광역시	660㎡ (200평이상)	도시계획구역內
	도시 계획 구역	990㎡ (300평이상)	.
	비도시계획구역	1,650㎡ (500평이상)	.
	개발 제한 구역	1,650㎡ (500평이상)	지정당시토지 소유자일경우

※ ① 개발제한구역내의 대상사업의 면적은 당해 구역의 지정당시부터 토지소유자가 개발사업을 시행한 경우에 한한다.
② 동일인(배우자, 직계존·비속포함)이 연접한 토지에 하나의 개발사업이 종료된 후 5년이내에 개발사업의 인가등을 받아 사실상 분할하여 시행하는 경우에는 각 사업의 대상토지면적을 합하여 부과한다.

4. 납부의무자 (법률 제6조)

가. 개발부담금 부과대상 사업시행자(토지 소유자)

나. 개발사업을 위탁 또는 도급한 경우에는 그 위탁이나 도급을 한 자

다. 타인소유토지를 임차하여 개발사업을 시행한 경우에는 토지소유자

라. 개발사업 완료전에 사업시행자나 가,나항에 해당하는 자의 지위를 승계한 자

※ (1) 조합(주택조합등)이 납부의무자인 경우에 조합이 해산된 경우에는 조합원

(2) 납부의무의 승계, 연대납부의무 및 제2차 납부의무는 『국세기본법』제23조부터 제25조까지, 제38조부터 제41조까지의 규정을 준용

5. 부과제외 및 감면 (법률 제7조, 시행령 제6조)

가. 부과제외 : 국가가 시행하는 개발사업 및 지방자치단체가 시행하는 사업중 대통령령이 정하는 사업(시행령 제6조1항)

(1) 택지개발사업(주택단지조성사업 포함)

(2) 산업단지조성사업

(3) 도시환경정비사업(공장을 건설하는 경우는 제외)

(4) 관광단지조성사업

(5) 물류시설용지조성사업

(6) 도시개발사업

(7) 경제자유구역개발사업

(8) 국제자유도시개발사업

(9) 평택시개발사업과 국제화계획지구 개발사업

(10) 『지역특화발전특구에 대한 규제특례법』에 따른 특화사업

나. 50% 감면 대상사업(법률 제7조2항)

(1) 지방자치단체가 시행하는 개발사업으로 상기 {가}의 항에 해당하지 아니하는 사업

(2)『공공기관의 운영에 관한 법률』에 따른 공공기관, 『지방공기업법』에 의한 지방공기업 및 특별법에 의한 공기업으로서 대통령령이 정하는 사업 (시행령 제6조2항·3항)

(3)『중소기업기본법』 제2조제1항의 규정에 의한 중소기업이 시행하는 공장용지조성사업, 물류시설용지조성사업 및 관광단지조성사업(단, 수도권 제외) (법률 제7조2항3호)

(4)『주택법』 제2조제3호 규정에 의한 국민주택건설을 위한 택지개발사업 (법률 제7조2항4호)

(5) 한국철도시설공단이 시행하는 역시설, 역세권 및 철도연변사업

(7) 자동차관련시설부지조성사업(교통안전공단 시행)

(8) 농업협동조합 및 중앙회가 시행하는 미곡종합처리장설치사업

(9) 한국컨테이너부두공단이 시행하는 컨테이너부두기능시설설치사업

(10) 항만공사가 시행하는 항만시설 등의 사업

다. 20% 부과 대상사업(법률 제13조)

-개발제한구역에서 개발제한구역 지정당시부터 토지를 소유한 자가 시행하는 개발사업

라. 면제사업

(1)『산업입지 및 개발에 관한 법률』에 의한 산업단지개발사업(단, 수도권 제외)

(2) 『중소기업지원법』에 따라 사업계획승인을 받아 시행하는 공장용지조성사업

(3) 『관광진흥법』에 따른 관광단지 조성사업(단, 수도권 제외)

(4) 『물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률』에 따른 물류단지 개발사업(단, 수도권 제외)

(5) 『개발이익환수에 관한 법률』(제5572호, 1998.9.19)개정으로 1999년12월31일 이전에 허가 등을 받은 개발사업에 대하여는 개발부담금을 면제
(단, 이법 시행당시 부과종료시점부터 3월이 경과하지 아니한 경우로서 개발부담금이 부과되지 아니한 사업분부터 적용함. 즉 1998.6.18일까지 부과종료 시점이 도달한 사업은 부과대상임)

구 분	대 상 기 관	대 상 사 업
100% 면 제	국가	모든사업
100% 면 제	지방자치단체	택지개발사업(주택단지조성사업포함) 산업단지조성사업 도시환경정비사업 관광단지조성사업 물류시설용지조성사업 도시개발사업 경제자유구역개발사업 국제자유도시개발사업 평택시개발사업과 국제화계획지구개발사업 『지역특화발전특구에 관한 규제특례법』에 따른 특화사업
50% 면 제	지방자치단체	100% 면제 이외의 사업
	대한주택공사 한국수자원공사 한국토지공사 한국농어촌공사 한국관광공사 한국철도공사 감면대상 사업을 목적으로 설립된 지방공사 및 지방공단 중소기업진흥공단 한국산업단지공단 공무원연금관리공단 농업협동조합 및 중앙회 수산업협동조합 및 중앙회 산림조합 및 중앙회 축산업협동조합 및 중앙회 한국철도시설공단 교통안전공단 한국공항공사 한국도로공사 인천국제공항공사 한국컨테이너부두공단 중소기업협동조합 항만공사 한국자산관리공사 제주국제자유도시개발센터	택지개발사업(주택단지조성사업포함) 산업단지조성사업 도시환경정비사업 관광단지조성사업 물류시설용지조성사업 도시개발사업 경제자유구역개발사업 국제자유도시개발사업 평택시개발사업과 국제화계획지구개발사업 『지역특화발전특구에 관한 규제특례법』에 따른 특화사업
	한국철도시설공단	역세권, 철도연변 개발사업
	교통안전공단	자동차관련시설부지조성사업
	농업협동조합 및 중앙회	미곡종합처리장설치사업
	한국컨테이너부두공단	컨테이너부두기능시설설치사업
	한국철도공사	역시설 및 역세권 개발사업
	항만공사	항만시설 등 사업

6. 부과기준(법률 제8조, 법률 제13조)

* 개 발 이 익 = 종료시점토지가액 - (개시시점토지가액 + 정상지가상승분 + 개발비용 + 기부채납토지가액)
* 개 발 부 담 금 = 개발이익 x 25%

7. 부과기준시점 (법률 제9조, 시행령 제7조에서 제10조)

가. 부과개시시점

(1) 사업시행자가 개발사업의 인가 등을 받은 날

(2) 토지취득일로부터 2년이 경과한 후에 토지이용계획 등이 변경된 경우에는 토지이용계획 등이 변경된 날의 2년 전에 해당하는 날 (시행령 제8조제1항제1호)

(3)『중소기업기본법』 제2조의 규정에 의한 중소기업자가 공장부지조성을 위하여 토지를 취득한 후에 토지이용계획이 변경된 경우는 토지이용계획변경일(시행령 제8조제1항제1호)

(4) 토지이용계획 등의 변경 전에 취득한 토지는 토지취득일 (시행령 제8조제2항)

나. 부과종료시점 : 부과종료시점은 관계 법령에 따라 국가나 지방자치단체로부터 개발사업의 준공인가 등을 받은 날로 한다. 다만, 부과대상토지의 전부 또는 일부가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 해당 토지에 대하여는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하게 된 날을 부과종료시점으로 함(법률 제9조3항, 시행령 별표2)

(1) 관계 법령에 의하여 부과대상토지의 일부가 준공된 경우

(2) 개발사업의 목적용도로 사용을 시작하거나 타인에게 분양하는 등 처분하는 경우로서 다음의 경우(시행령 제10조제1항·제2항·제3항)

① 토지만을 개발하는 개발사업의 경우에는 다음 어느 하나에 해당하는 경우

㉠ 사실상 개발이 끝난 토지를 타인에게 양도하는 경우 : 당해 자산의 대금을 청산한 날(소득세법시행령 제162조의 규정)

㉡ 사실상 개발이 끝난 토지에 건축물을 건축하는 등의 토지의 사용을 개시하는 경우 : 착공신고일(『건축법』 제21조의 규정)

② 주택건설사업 등의 토지의 개발과 건축물의 건축을 함께 행하는 개발사업의 경우에는 관계행정청의 인가 등을 받아 건축물 사용을 시작하는 경우 : 임시사용승인일(『건축법』 제22조의 규정)

(3) 개발사업에 시작 후 다음 각 호에 해당하는 사유가 발생한 경우(시행령 제10조제3항)

① 개발사업에 대한 인가 등이 해당 법률이 정하는 바에 따라 취소된 경우 : 허가취소일

② 사업시행자의 파산이나 그 밖의 사유로 개발사업의 시행이 중단되어 사업을 끝낼 수 없게 된 경우 : 파산, 부도일등

다. 개발사업의 인가 및 준공일

(1) 개발사업의 인가 등을 받은 날(법률 제9조2항의 규정)과 개발사업의 준공 인가 등을 받은 날(시행령 별표3 참조)

(2) 취득일(법률 제9조제3항의 규정)은 당해 자산의 대금을 청산한 날(소득세법시행령 제162조의 규정)로 한다(시행령 제10조제2항)

(3) 부과종료시점이 되는 준공인가 등을 받은 날이 관계법령에 의하여 정하여져 있지 아니한 경우에는 다음 각호의 날을 부과종료시점으로 한다(시행령 제9조제3항)

① 납부의무자가 실제로 개발사업이 끝난 날을 입증할 수 있는 서류를 첨부하여 국토해양부장관에게 이를 신고한 경우에는 개발사업이 끝난 것으로 증명된 날

② 납부의무자가 실제로 개발사업이 끝난 날을 신고하지 아니하거나 이를 입증하지 못하는 경우에는 국토해양부장관이 현지를 확인하여 납부의무자에게 개발사업이 끝난 날로 통지한 날

8. 지가의 산정 (법률 제10조, 시행령 제11조, 시행규칙 제7조내지 제10조)

구 분		개 시 시 점 지 가	종 료 시 점 지 가	비 고
원 칙		당해년도개별공시지가	표준지공시지가	정상지가상승분 포함
예 외	매입가격신고	매 입 가 격	처 분 가 격	처분가격이 제한된 경우
예 외	매입가격신고	매 입 가 격	감 정 가 격	.

가. 원칙

(1) 개시시점지가 : 부과개시시점(사업승인시점)이 속한 연도의 부과대상토지의 개별공시지가(부과개시시점으로부터 가장 최근에 공시된 지가를 말함)에 그 공시지가의 기준일로부터 부과개시시점까지의 정상지가상승분을 합한 가액(법률 제10조제3항)

(2) 종료시점지가 : 사업종료(준공)시점 당시의 부과대상토지와 토지이용상황이 유사한 표준지 공시지가를 기준으로 『부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률』 제9조제2항에 따른 비교표에 따라 산정한 가액에 해당 연도 1월 1일부터 부과종료시점까지의 정상지가 상승분을 합한 가액(법률 제10조제1항, 시행규칙 제8조제1항) (단, 해당 시·군·구의 부동산평가위원회에 심의·결정)

나. 예외

(1) 매입가격의 인정조건 (법률 제10조 제3항, 시행령 제11조 제5항)

① 국가, 지방자치단체 또는 국토해양부령이 정하는 기관으로부터 매입한 경우
② 경매, 입찰에 의하여 매입한 경우
③ 지방자치단체 또는 법률 제7조 제2항 제2호에 따른 공공기관(감면기관)
④ 『공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률』에 따른 협의 또는 수용에 의하여 취득한 경우
⑤ 부과개시시점 이전에 매입한 경우(부과개시시점 이전에 매매계약을 체결하여 부과개시시점 이후에 그 계약에서 약정한 금액대로 매매대금의 지급이 이루어진 경우로서 국토해양부령이 정하는 증명서류를 제출한 경우를 포함한다)로서 그 매입가격이 취득세 또는 등록세의 과세표준액이 된 경우
※ 국토해양부령이 정하는 서류(시행규칙 제7조)
•『공인중개사의 업무 및 부동산거래에 관한 법률』 제27조에 따른 신고필증 사본
•『공증인법』 제50조에 따른 증서의 등본
•『공증인법』 제57조에 따른 인증된 사서증서의 등본
⑥ 사업시행자가『지방세법』제286조부터 제288조까지 규정에 의한 법인인 경우에는 그 매입가격이 법인장부에 기재된 매입가격

(2) 처분가격에 의하는 경우

: 처분가격을 종료시점지가로 산정하는 경우는 매입가격으로 개시시점지가를 산정하는 경우에 한하며(시행령 제11조2항) 부과대상토지를 분양하는 등 처분할 때에 있어서 그 처분가격에 대하여 국가나 지방자치단체의 인가 등을 받는 경우 등 다음의 경우에는 예외적으로 그 처분가격을 종료시점지가로 할 수 있다. (법률 제10조제2항)

① 『주택법』제38조 제1항 제1조에 따라 시장·군수의 승인을 받아 주택의 분양가가 결정된 경우(주택의 분양가를 제3항제1호에 따른 건축비를 적용하여 결정하는 경우로 한정한다) 그 처분가격을 분양가에서 다음 각 호의 금액을 뺀 가액으로 한다. 다만, 납부의무자가 『건설산업기본법』에 따라 등록한 건설업자와의 도급계약에 따라 지출한 건축비명세서를 제출한 경우에는 분양가에서 그 건축비와 ㉡의 경비를 뺀 가액으로 할 수 있다.

㉠ 국토해양부장관이 정하여 고시하는 건축비

㉡ 건축과 관련된 부대경비로서 다음의 경비(시행규칙 제6조)
·주택분양보증 또는 주택임대보증에 따른 수수료
·건설업자와의 도급계약에 의하여 지출한 건축비명세서를 제출한 경우 도급을 한 자가 당해 건축과 관련하여 지출한 일반관리비

㉢ 지하주차장의 설치에 들어간 비용

㉣『건축법』등 관계법령에 따라 설치하도록 되어 있는 지하층을 초과하여 설치한 경우 그 초과설치에 들어간 비용

② 『주택법』 제16조제1항 및 같은 법 시행령 제15조제5항에 따라 사업주체가 조성한 대지의 공급조건 등에 대하여 국토해양부장관 또는 지방자치단체의 장의 승인을 얻은 경우

③ 『택지개발촉진법』 제9조 및 같은 법 시행령 제8조에 따라 택지의 공급가격결정 방법 등이 포함된 택지개발사업실시계획에 대하여 국토해양부장관 또는 지방자치단체의 장의 승인을 얻은 경우

④ 『산업입지 및 개발에 관한 법률』 제38조 및 같은 법 시행령 제40조에 따라 개발된 토지의 분양가가 같은 법 시행령 제40조의 분양가격의 결정방법과 동일하게 결정된 경우

⑤ 『산업입지 및 개발에 관한 법률』 제39조에 의한 특수지역 개발사업으로 개발된 토지의 분양가가 같은 법 시행령 제40조의 분양가격의 결정방법과 동일하게 결정된 경우

⑥ 『한국토지공사법』 제23조에 따라 한국토지공사가 매입하여 개발한 토지의 분양가가 결정된 경우

⑦ 위 ① 내지 ⑥의 경우와 비슷한 경우로서 국가 또는 지방자치단체의 인가 등을 받아 토지의 분양가격이 결정된 경우
※ 사업주체가 국가, 지방자치단체, 대한주택공사 또는 지방공사와 같이 주택분양가를 결정함에 있어 시장·군수의 승인이 불필요한 사업도 처분가격이 제한된 경우로 본다.

다. 지가산정의 특례

(1) 기부토지 또는 국·공유지의 제외

종료시점지가 및 개시시점지가를 산정할 때 부과대상토지에 국가 또는 지방자치단체에 기부하는 토지나 국·공유지가 포함되어 있으면 그 부분은 종료시점지가와 개시시점지가의 산정면적에서 제외한다(법률 제10조제4항).

(2) 개별공시지가가 없는 경우

종료시점지가 및 개시시점지가를 산정할 때 부과대상토지의 개별공시지가가 없는 경우 등 다음의 경우에는 『부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률』에 따른 2이상의 감정평가법인이 감정평가한 가액을 산술평균한 가액으로 당해 지가를 산정한다.(법률 제10조제5항, 시행령 제11조제7항)

① 개시시점지가 및 종료시점지가를 산정할 때 부과대상토지의 개별공시지가가 없는 경우
② 종료시점지가를 산정할 때 법률 제10조제3항 단서에 의하여 매입가격으로 개시시점지가를 산정한 경우

라. 정상지가상승분(법률 제2조, 시행령 제2조)

(1) 개시시점 또는 종료시점 지가산정시 산정기준 : 당해 개발사업대상 토지가 속하는 해당 시·군·자치구의 평균지가변동률 적용

(2) 사업기간동안 또는 기부채납토지가액 산정시 산정기준 : 평균지가 변동률 또는 정기예금이자율 6%중 높은 율을 적용

9. 개발비용산정 (법률 제11조, 시행령 제12조)

* 개 발 비 용 = (순공사비 + 조사비 + 설계비 + 일반관리비 + 그 밖의 경비 + 기부채납토지가액 + 개발사업 착수전 해당토지의 개량비)

가. 개발비용산정의 원칙

(1) 순공사비

해당 개발사업을 위하여 지출한 재료비·노무비·경비·제세공과금의 합계액.(단, 취득세·등록세와 같이 순수한 토지취득에 대하여 부과된 세금은 제외)의 합계액

(2) 조사비

직접 당해 개발사업시행을 위한 측량비와 그 밖에 조사에 들어간 비용으로 순공사비에 해당하지 아니하는 비용의 합계액

(3) 설계비

당해 개발사업의 설계를 위하여 지출한 비용

(4) 일반관리비

해당 개발사업과 관련하여 관리활동부문에서 발생한 모든 비용의 합계액으로서 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령 제9조의 규정에 의한 예정가격 결정을 위한 기준과 요율을 적용하여 산정한 금액

(5) 기타 경비

① 토지가액에 포함되지 아니한 사업지구내의 건물·입목·영업권 등에 대한 보상비(단, 사업장 주변 가옥의 균열 등 사업시행자의 귀책사유로 인한 피해보상비 등은 개발비용에서 제외됨)

㉠개발사업을 시행하기 위하여 매입한 건물의 경우에는 취득세 또는 등록세의 과세표준이 된 실제매입가액

㉡기존소유건물의 경우에는『지방세법』제111조 제2항 제2항에 따른 시가표준액으로 하되, 시가표준액이 없거나 납부의무자가 원하는 경우에는 국토해양부장관이 지정하는 감정평가법인에서 감정평가한 가액

② 다른 법령의 규정이나 개발사업에 대한 인가의 조건등에 의하여 국가·지방자치단체에 납부한 부담금의 합계액(국가·지방자치단체에 납부한 대체농지조성비나 농지·산림전용부담금등)

(6) 기부채납가액

관계법령 또는 인가의 조건등에 의하여 국가 또는 지방자치단체에 제공하거나 기부한 공공시설 또는 토지등의 가액(개발사업의 목적이 타인에게 분양 등을 처분하는 것으로서 그 처분가격에 공공시설 또는 토지 등의 가액이 포함된 경우에는 시행령 제11조 제2항에 따라 그 처분가격을 종료시점지가로 산정하는 경우로 한정한다) 이 경우 토지의 가액은 개시시점의 지가에 개시시점부터 종료시점까지의 정상지가상승분을 합한 금액으로 하며, 공공시설 등의 가액은 토지의 가액에 공공시설의 조성원가를 합산한 가액

(7) 개량비

개발사업의 착수 전에 부과대상토지의 개량을 위하여 지출한 비용으로서 개시시점지가에 반영되지 아니한 비용

나. 예외적으로 개발비용을 인정하는 경우(시행령 제10조제4항)

(1) 지방자치단체 또는 감면기관이 『지방재정법』 또는 『공공기관의 운영에 관한 법률』의 규정에 의하여 지출한 개발비용

(2) 『국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률』 시행령 제9조의 예정가격 결정 규정에 의거, 정부표준품셈과 정부고시가격을 적용하여 적합하게 산출된 비용 및 『국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률』에 의한 정부원가계산용역기관(개발비용산정기관)이 개발비용산정기준에 적합하게 산정·확인한 개발비용

(3) 『건설산업기본법』에 의해 등록을 한 건설업자와의 도급계약, 『엔지니어링기술진흥법』에 의하여 신고한 엔지니어링활동주체와의 엔지니어링사업계약 등 명백한 원인에 의하여 지출한 비용을 근거로 산정한 개발비용

다. 개발비용내역서 제출의무(법률 제24조, 법률 제29조)

(1) 납부의무자는 국토해양부령이 정하는 바에 의하여 개발비용의 산정에 필요한 내역서를 국토해양부장관에게 제출하여야 한다.

(2) 개발비용 산출내역서는 부과종료시점으로부터 40일 내에 제출하여야 하며, 제출하지 아니한 경우에는 200만원 이하의 과태료를 부과하여야 한다.

10. 개발부담금부과 · 징수업무절차

가 개발사업의 승인(개발부담금 부과개시시점)

(1) 승인권자 : 관계 행정청

(2) 부과대상 : 시행령 별표1에 열거된 사업(택지개발 등의 36개 사업)

(3) 부과대상의 고지(법률 제25조제1항, 시행령 제27조, 규칙 제22조)
: 시장·군수·구청장은 개발사업의 승인이 나면 15일 내에 납부의무자에게 개발부담금 부과사항을 미리 고지
나 개발사업의 종료(개발부담금 부과종료시점) (법률 제9조제3항)

: 준공일 = 사용검사일(준공전이라도 건축물의 사용 또는 사업토지의 처분 시에는 이를 준공으로 간주)

다 개발비용내역서 제출(시행령 제10조제2항)

(1) 제출자 : 납부의무자

(2) 개발비용 : 개발사업의 시행과 관련하여 지출된 순공사비등, 기부채납비용등

(3) 제출기한 : 사업종료 후 40일내

(4) 벌칙 : 준공 후 3개월이내 개발비용 산출명세서 미제출시 200만원 이하의 과태료 부과

라 원가계산기관에 비용산정 용역의뢰(시행령 제12조제5항)

(1) 의뢰기관 : 시장·군수·구청장(사업시행자가 제출한 비용내역서의 사실여부 확인이 필요한 경우에 용역의뢰)

(2) 원가계산기관 : 정부원가계산 용역기관(개발비용산정기관) 또는 건설산업기본법에 의하여 등록된 감리전문회사 등

(3) 부담금 산정(법률 제8조 내지 제13조, 시행령 제15조)

① 산정기관 : 토지소재지 관할 시장·군수·구청장

산정방법 : 종료시점지가에 개시시점지가와 개발비용, 사업기간중의 정상지가상승분을 공제하고 남는 개발이익의 25%를 부과

※ 종료시점지가 : 개발사업종료 당시의 공시지가기준
(예외적으로 아파트 분양가등 처분가가 제한된 경우에는 그 처분가로 산정)

※ 개시시점지가 : 개시당시의 개별공시지가
(예외적으로 국가등 공공기관으로부터 매입한 경우에 매입가로 산정)

※ 개시시점 및 종료시점의 지가산정시 정상지가 상승분 : 해당 시·군·구의 평균지가 변동률 적용

※ 사업기간 및 기부채납토지의 정상지가 상승분 : 평균지가변동율 또는 정기예금이자율(6%)중 높은 율을 적용

마 부담금부과 예정통지(시행령 제15조)

: 납부의무자가 개발비용명세서를 제출하면 부과권자는 25일 이내에 부담금을 산정하여 부과예정통지

바 고지전 심사청구(시행령 제16조제1항)

: 납부의무자는 부담금 부과예정통지에서 산출한 부담금에 이의가 있는 경우에는 15일 내에 부과권자에게 고지전 심사청구

사 심사청구에 대한 결과통지(시행령 제16조제3항)

: 부과권자는 심사청구에 대한 심사를 한후 15일 이내에 그 결과를 납부의무자에게 통지

아 부과고지(법률 제15조, 시행령 제19조)

: 부과권자는 사업종료 후 3월 내에 개발부담금 부과고지

자 물납, 연·분납신청(법률 제18조제2항 및 제20조, 시행령 제24조)

(1) 물납신청 : 현금대신 토지로 물납(물납토지가액이 부담금부과액을 초과하지 못함), 물납토지가액은 개별공시지가로 산정

(2) 연·분납신청 : 재해, 도난, 사업에 중대한 위기와 중상장애로 장기치료가 필요한 경우에는 3년의 범위내에서 납부연기 또는 5년의 범위내에서 분납가능(부담금 부과액 2천만원 초과시에도 일부 사업 가능)

차 물납 또는 연·분납신청 결과통지(시행령 제24조제2항)

: 부과권자는 신청 후 30일 내에 물납허용여부 및 연·분납허용여부에 대한 결과통지

카 납부(법률 제18조제1항)

: 납부의무자는 부과고지 후 6월내 부담금 납부

타 연·분납(법률 제20조)

① 납부연기 : 3년 범위내

② 분할납부 : 5년 범위내

③ 연·분납의 경우에는 부담금에 연 6%의 가산금 징수

※ 부담금의 귀속(법률 제4조)

ㅇ 징수한 부담금의 50%는 당해 시·군·구에, 나머지 50%는 국토해양부장관이 관리하는 국가균형발전특별회계에 귀속

11. 개발부담금 면제에 관한 특례

가. 법률 제5572호(1998. 9. 19)에 의한 특례

(1) 개발부담금 면제에 관한 특례(부칙 제3조)

① 이 법 제5조의 규정에 의한 개발부담금 부과대상 사업으로서 1999년 12월 31일 이전에 인가 등을 받은 개발사업에 대하여는 제3조제1항의 규정에 불구하고 개발부담금을 면제한다.

② 제1항의 규정은 이 법 시행당시 부과종료시점부터 3월이 경과하지 아니한 경우로서 개발부담금이 부과되지 아니한 사업분부터 적용한다.

(2) 개발부담금 부과대상 사업으로서 1990년 1월 1일부터 1999년 12월 31일 이전에 인가 등을 받은 경우는 개발부담금을 면제

① 단, 1990년 1월 1일부터 1998년 6월 18일까지 개발사업이 준공된 경우는 개발부담금 부과대상임

② 1998년 6월 19일부터 1998년 9월 19일사이에 준공된 개발사업으로서 이미 개발부담금이 부과된 경우는 개발부담금을 납부하여야 함 (예정부과는 부과로 보지 않음)

※ 법 시행 공포일인 1998년 9월 19일 이전에 개발사업의 인가 등을 받아 현재 진행중인 사업과 1998년 9월 19일부터 1999년 12월 31일 이전에 개발사업인가 등을 받은 사업은 준공일에 관계없이 개발부담금이 면제됨

(3) 개발면적이 부과대상에 미달하여 개발부담금이 부과되지 않았으나, 5년 이내에 인근지역에 다시 개발사업을 하여 합산한 면적이 개발부담금 부과대상이 된 경우(연접사업)

나. 법률제 6589호(2001.12.31)에 의한 특례

(1) 수도권 이외의 지역은 2002년 1월 1일 이후 인 · 허가분부터 개발부담금 면제

(2) 수도권 지역(서울특별시, 인천광역시, 경기도)은 2004년 1월 1일 이후 인 · 허가분부터 개발부담금 면제

12. 기타내용

가. 개발제한구역 지정 당시부터 토지소유자가 시행하는 경우에는 20%만 부과 (법률 제13조)

나. 지목변경(시행령 별표1의 제9호)수반사업일 경우에는 사실상 또는 공부상 지목이 변경된 면적에 한하여 부과 (시행령 제14조제2항·제3항)

다. 개발부담금부과 고지할 수 있는 날(종료시점)부터 5년이 경과한 후부터는 부과 할 수 없다.(법률 제17조제2항)

라. 개발비용 내역서 미제출시는 200만원이하의 과태료를 부과한다. (법률 제29조, 시행령 제29조)

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